黄xx与刘xx租赁合同纠纷案

——一起因租赁期约定不明而产生的纠纷

案情简介

位于重庆市江北区洋河中路79号房屋系黄xx所有。2012年6月，黄xx与代廷明签订《房屋租赁合同》，将前述房屋出租给代廷明使用，租期为2012年7月9日至2014年7月8日。其后，因刘xx想承租该房屋，代廷明在征得黄xx同意的情况下将此承租房屋转租给刘xx。双方约定在原租赁合同中补充约定：如果受让方满足甲方租赁条件，甲方必须租给受让方经营，受让方租赁期可延至2017年7月8日。重新签订租赁合同。2014年6月18日，因租期将满，黄xx向刘xx发出《关于洋河中路79号门面租赁问题的函》，提出合理续租条件并征询了刘xx续租意愿，并希望在2014年6月30日前能与刘xx重新签订新的租赁合同。但刘xx在接到此函后故意不予明确回复，也不与黄xx就续租事宜进行商谈。其后，黄xx于2014年7月2日再次向刘xx发出《关于洋河中路79号门面租赁到期提醒事项的函》，提出不再与刘xx方续签租赁合同并要求刘xx在租期届满后立即搬离。2014年7月11日，因刘xx在租期届满后未按约搬离，黄xx委托重庆合纵律师事务所向刘xx发出（2014）渝合函字第0728号《律师函》，再次提出如无法就续租重新签订新的租赁合同应立即搬离承租房屋的要求。但刘xx对此仍置之不理，拒不就续租与黄xx协商也不搬离承租房屋。因此，黄xx向重庆市江北区人民法院提起诉讼，要求刘xx搬离房屋并支付逾期腾房占用使用费，合纵律师事务所接受黄xx委托，指派傅镭、汪志国代理该案，本案一审判决刘xx搬离并支付逾期腾房占用使用费。其后，刘xx不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，二审法院维持一审判决，本案胜诉。

附：本案二审代理词

代理词

尊敬的审判长：

   黄xx诉刘xx租赁合同纠纷一案，重庆合纵律师事务所接受黄xx委托，指派汪志国、傅镭律师担任其本案二审阶段代理人，代理人根据本案庭审情况、证据材料，结合有关法律法规，特发表如下代理意见，望依法采纳：

    一、被上诉人、上诉人双方的租赁关系已因租赁期届满而于2014年7月8日终止。

    1、上诉人刘xx是基于原承租人代廷明的门面租赁转让行为而取得的承租人地位，其本质是合同权利义务的概括转让，其权利义务不能超越原租赁合同。原租赁合同第7-7条规定：“乙方（即代廷明）与受让方的转让行为仅限于租赁期内”也可以清楚的反映这一点。故既然被上诉人与代廷明的租期于2014年7月8日届满，那么上诉人的租期也应一致，于2014年7月8日已届满。

2、从合同的文意上可以清楚的看出租赁期于2014年7月8日届满的情况。上诉人强调其后的租赁合同附件2中“受让方租赁期可延至2017年7月8日”是对原租赁合同租期的变更。联系上下文，其意思并非如此。首先，是“可”延长，也就是说也“可不”延长。其次，该句的前一句的表述是“本期”合同“到期”后。说明了两点，一是“本期”是单独的一份合同，其后应签订另一份合同。二是存在“到期”的情况。该句的后一句“重新签订租赁合同”也可以反映出要延长租期，必须重新协商，在租金、违约责任及其他租赁相关事宜上达成一致意见后，重新签订合同才可行。第三，其后的语句中也充分反映出重新商议租赁条件，重新签订租赁合同的意思。如“则视为受让方放弃续租权利”中的表述为“续租”等。

因此，综上所述，双方租赁期应于 2014年7月8日届满，双方租赁关系依法应在租赁期届满后终止。

二、未续租赁合同是由于上诉人的原因所导致。

1、虽然在租赁合同附件2中有“如果受让方满足甲方租赁条件，甲方必须租给受让方经营……”的表述，但该句实际是指在原租赁合同租期将届满前，如果上诉人满足被上诉人提出的全部续租条件（包含租金、支付方式、保证金、违约责任等所有有关租赁条件），在重新签订租赁合同的基础上，被上诉人应优先续租给上诉人。其阐述的实际是赋予上诉人优先续租权的问题，而非对原租赁合同期限的延长。因此，必须重新建立新的租赁关系，才会存在新的租期。

2、续租的前提是被上诉人、上诉人双方就租赁关系达成一致意见。按照附件2的表述，应是上诉人必须满足被上诉人的租赁条件，才能够续租。本案中，在原租赁合同租期将届满前，被上诉人已于2014年6月18日通过发函、短信等多种书面方式向上诉人提出了合理续租条件并给予了上诉人合理的签订租赁合同的期间，在上诉人未在租赁期届满前、合理期间内给予任何答复的情况下，被上诉人又于2014年7月11日委托本所向上诉人发送了《律师函》，再次要求上诉人在合理期限内重新签订租赁合同。因此，被上诉人已经履行了就续租条件的告知义务，并就续租问题做了积极努力，本身不存在任何过错。但上诉人在租赁合同8-2条明确约定续租期间和续租程序，且在被上诉人多次催告的情况下，仍态度恶劣，严重违反约定义务，拒绝商议、不续签租赁合同并一直拖延至今，且在未重新签订租赁合同的情况下违法霸占被上诉人房屋，已造成被上诉人巨大损失，主观存在恶意。

3、被上诉人提出续签租赁合同的租金价格合理。合同附件2中关于就续租重新签订租赁合同中租金价格的参考约定为：“每年租金根据最新市场行情（参照本路段条件类似门面）最近签订的每平方米单价确定”。首先，该表述仅是确定重新签订租赁合同时租金的商议原则，不是直接对租金的确定，重新签订租赁合同对租金的确定仍需双方协商一致。其次，参考的是“最新”市场行情，具体表现参考的价格为“最近”签订的本路段条件“类似”门面的每平方米“单价”。而从本案各方举示的证据来看，只有洋河中路75号门面单价租金符合该条款中关于“最新”、“最近”、“类似”的三个要求，故被上诉人参照此门面租金单价提出的续租租金条件完全合理。而上诉人提供的几个门面的合同签订时间距今均已时隔久远，在该区域的市场行情发生重大变化的客观情况下，已完全不具有参照性，上诉人坚持将洋河中路71——83号所有面门不同年份、不同时间签订的价格进行平均是对该条款的曲解。而上诉人至今仍只提出不到9000元的租金续租完全不符合市场行情，体现不出上诉人续签租赁合同的任何诚意，双方已实际缺乏继续合作的基础，未继续签订租赁的过错应由上诉人承担。

三、合同的签订是民法意思自治的范畴，司法权无权强行要求合同双方签订某一合同。

本案因双方就续租问题在租金的金额、支付方式、保证金、违约责任及诸多租赁合同应当约定条款上未达成一致意见，故双方已在事实与法律上不存在租赁关系。而新的租赁合同的达成是民法意思自治的范畴，是合同双方的自由合意，司法权不宜也不能强加干预，司法不能强行确定某一履行条件让合同双方签订合同并履行，这违反了民法最基本的原则。如本案不判决搬离，双方因已无合同关系，不存在履行依据，已无法实际履行，上诉人继续占有房屋实属非法占有。因此，本案应支持被上诉人的诉讼请求。

四、本案应依约依法主张逾期腾房占用使用费应得到支持。

逾期腾房占用使用费根据合同9-2的规定，应按照日租金标准的五倍主张，而根据《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”故被上诉人以此标准主张逾期腾房占用使用费应得到支持。

五、关于上诉人的诚信问题的特别说明

上诉人手机号为13110126749，但上诉人坚决否认此号码是上诉人的手机号，意图达到其未收到相关通知的目的。然而被上诉人、上诉人签订的租赁合同中上诉人留的联系电话就是该号码，上诉人向被上诉人发函的特快专递上也使用的是该号码。上诉人当庭撒谎，其诚信请法庭认真考虑。且在此情况下，被上诉人还有何理由相信上诉人，从而和上诉人重新签订租赁合同？

综上所述，被上诉人、上诉人双方的租赁关系已因租赁期届满而于2014年7月8日终止，且因上诉人的原因，双方未就续租问题重新建立租赁关系，上诉人非法占用被上诉人所有房屋，依法应立即搬离并支付相应逾期腾房占用使用费。故请求合议庭充分考虑代理人代理意见，保护被上诉人合法权益，支持被上诉人诉讼请求，驳回上诉人反诉请求。

此致

重庆合纵律师事务所

傅镭、汪志国律师

2014年11月25日