廖xx、夏xx诉重庆市xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案

——一起关于在购房买卖中销售人员表见代理问题的争议

案情简介：

廖xx、夏xx系夫妻，2009年，夏xx在多方考察后，决定购买重庆市xx房地产开发有限公司开发的xx御景铭洲商品房一套。在选定房号后，夏xx于2009年11月15日向重庆市xx房地产开发有限公司交付了贰万元定金。在交付定金后，廖xx、夏xx从其他购房者处得知，该楼盘有付贰万抵肆万的购房优惠，而廖xx、夏xx并未享受此优惠。故廖xx、夏xx找到前期购房过程中一直联系的被告置业顾问陈诚，希望能享受此优惠。2009年11月23日，陈诚便将廖xx、夏xx带至该楼盘售楼部经理办公室（后更名为签约室）找到了被告销售经理高x（后因涉嫌诈骗罪被刑事逮捕，真名为彭x）。高x告知原告该楼盘的购房合同均由他签订办理，并将以往其他购房者的购房合同出示给廖xx、夏xx看，称可以在签订购房合同后帮原告申请到前述购房优惠。于是廖xx、夏xx与高x均在重庆市xx房地产开发有限公司的格式购房合同上签字，并于签字之时交付了捌万叁仟柒佰肆拾壹元整的首付房款，高x随即出具了该笔首付款的收款证明，并加盖了有被告名称的公章。后廖xx、夏xx得知高x因诈骗罪被刑事拘留，便立即与重庆市xx房地产开发有限公司联系，商量购房合同的履行事宜，但重庆市xx房地产开发有限公司却表示不履行该合同。后我接受廖xx、夏xx的委托，担任其本案代理人，在仔细审查了本案证据材料、分析了相关法律关系的基础上，提出高x的行为构成表见代理，其效力及于重庆市xx房地产开发有限公司这一有利观点，迫使重庆市xx房地产开发有限公司最终与廖xx、夏xx达成和解，重新签订了商品房买卖合同，将此房出售给了廖xx、夏xx。

附：代理词

代理词

审判长、审判员：

廖xx、夏xx诉重庆市xx房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，重庆合纵律师事务所接受廖xx、夏xx的委托，指派我们作为廖xx、夏xx的本案诉讼代理人，根据本案的庭审情况结合有关法律法规，现发表如下代理意见，望合议庭慎重考虑后予以采纳：

一、被告销售经理高x（实名彭x）收取原告购房首付款的行为应认定为被告企业行为，被告应承担收取购房首付款的法律责任。

2009年11月23日，原告向被告销售经理高x交付了xx御景铭洲3-10-8首付款共计人民币捌万叁仟柒佰肆拾壹元整。高x出具了相应收款证明并加盖了被告公章。

我们认为，原告向被告销售经理高x缴纳购房首付款具有合理性，被告应依法承担收款的法律责任。首先，原告向被告销售经理高x缴纳购房首付款，高x出具收款证明并加盖被告公章，因果关系清楚，符合逻辑。其次，原告作为购房者，对收款证明所使用的被告印章无专业审查的义务，原告有理由相信该收款证明系被告开具的真实收款凭据。第三，综合本案案情，基于以下事实，原告有理由相信高x具有代表被告统管销售房屋相关事宜的权限：1、高x首次相见系被告购房置业顾问陈诚介绍，后被告又有多名工作人员告知原告高x系被告售房经理，负责办理购房合同签订的相关事宜。2、原告交付首付款的地点系被告售楼部的签约室，即被告专门用于签订购房合同之处，高x于此处办公，被告更有理由高x为被告销售房屋的负责人。3、高x在收款前出示了其代表公司所签订的大量其他购房合同。第四，因路上堵车，原告到达被告售楼部的时间已是下午5点30分左右，高x告知原告公司财务已经下班，在此情况下，原告将首付款交给售房负责人高x并让高x出具加盖被告公章的收款证明符合商业惯例和正常逻辑。第五，在原告向高x交付购房首付款第二天，原告即通过电话告知了被告置业顾问陈诚此事，陈诚当即表示没有问题。且被告在应当与原告签订正式购房合同的最后期限前，也未告知其未收到首付款的情况。故导致原告坚信购房首付款已经付清，致使损失无法及时追回，这一切皆是由于被告方的过错所致。

因此，综上所述，原告有理由相信被告销售经理高x具有相应权限，原告交付首付款过程合情合理，根据表见代理原则，高x收取首付款的行为应当认定为被告的企业行为，依法被告应承担收款的民事责任。

二、原被告双方商品房买卖合同关系成立且合同履行不存在法律障碍。

《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从《合同法》此两条可以看出，如一方已经履行了主要义务，另一方接受的，不管是否具有书面的合同载体，合同也应当认定成立。本案中原告已向被告交纳了所购房屋的首付款，被告也已接受了此首付款，虽至开庭时，未发现任何一份原被告双方签订的书面合同，但根据前述规定，该购房合同也应当认定成立。再者，因购房合同系被告提供的格式合同，同一批购房者的购房合同仅在房屋座落，房屋价款及付款方式这几条条款上有所区别，而这些条款在本案中完全可以通过收款证明及定金收据等证据予以确定，原被告在购房合同的履行上不存在法律和事实上的障碍。而现本案所涉房屋已具备了交房条件，法院应在认定原被告商品房买卖合同关系成立的基础上，判决被告立即交付本案所涉房屋给原告并办理过户手续。

三、已有类似案件的相关生效判例，法院可参考判决。

《人民法院案例选》第一辑，总第三十一辑，第108-215页刊登的：广州市第二煤矿诉中国银行广州市水均岗办事处收到其交付的款项并开具了存单到期拒不兑一案，其案情与本案类似，广东省高级人民法院认定广州市第二煤矿委托他人在水均岗办事处将载明收款人为本煤矿、金额为500万元的转帐支票交给水均岗办事处职员屈健玲办理存款，屈健玲以水均岗办事处的名义出具盖有“水均岗办事处”业务公章的500万元储蓄存单给广州市第二煤矿，因此，水均岗办事处应对屈健玲办理存款业务的经营活动，依法承担民事责任。水均岗办事处在办理该500万元转帐支票结算时，违反“谁的钱入谁的帐，由谁支配”的结算制度规定，在无广州市第二煤矿授权的情况下，擅自将500万元款项划入成光公司帐户交由他人使用，因成光公司未依法注册成立，实际并不存在，应视为水均岗办事处处分了该500万元款项。广州市第二煤矿对该存单所使用的样式和印章无审查的义务，实际上其对此也无法审查。

从广东省高院判定类推本案，也应得出高x收受原告所缴纳首付款的行为应由被告承担民事责任，高x处分该首付款也应视为被告处分这一结论。虽然广州市第二煤矿诉中国银行广州市水均岗办事处一案广东省高院最终认定储蓄关系不成立，其认定理由却推翻了一审广州市中院的认定理由，理由为水均岗办事处给广州市第二煤矿出具储蓄存单，违反中国人民银行有关不准将单位资金办理储蓄存款的规定，故储蓄关系不成立。但本案原被告签订购房合同却不存在违法有关法律法规的情况，故因区别前案情况，判定买卖合同成立。广东省高级人民法院对类似案件已作出的生效判决中所体现的法律认知望贵院能够充分考虑，结合本案具体案情，予以参考判决。

本案原告系一般平民百姓，其购买本案所涉房屋的购房款系老两口一辈子的积蓄，但却因被告任人不慎，导致原告现居无定所，而现在房价飞涨，即便被告退还所有购房款也已经无法购买到相同或相近大小、位置的房屋，为维护社会和谐稳定、充分保障弱者合法权益，法院也应当判决被告交付给本案所涉房屋并办理过户手续。

以上代理意见望合议庭充分考虑，予以采纳。

此致

重庆市渝北区人民法院

代理人：重庆合纵律师事务所律师

傅镭      

                                   2011年2月28日