赠与房屋合同未过户不产生物权变更的效力

——周x模等人确权纠纷一案                   

案情简介

周x模、周x芬、周x荣、周x芝、周x槐、周x良、周x珍、周x度、周x涓、周x、周良柱与周良系周伯森与蓝x容的婚事子女。周伯森先于蓝x容死亡。周伯森死亡后，渝中区治平巷15号房屋系蓝x容个人所有。2000年2月16日，蓝x容出具了一份《赠与书》，赠与书载明：“我在渝中区治平巷15号有私房砖混结构207平方米。现因我年大，不变管理，经我慎重考虑，自愿将上述私房产权207平方米无偿赠与给女儿丁x瑛所有，本人表示无反悔。”当月17日，重庆市公证处对蓝x容出具《赠与书》的行为出具了《赠与公证书》。其后，蓝x容于2000年5月死亡，上述房屋一直未变更登记在丁x瑛名下。2009年，丁x瑛将其他兄弟姐妹起诉至法院，要求确认上述房屋的产权归其所有。一审法院以《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见（试行）》第128条及《合同法》186条为由，认定赠与有效，且不可撤销，只是应补办过户手续，但不影响丁x瑛已取得该房屋所有权，再基于蓝x容已死亡，无法办理过户手续，故支持了丁x瑛确认该房屋所有权归其所有的诉请。其后，丁x瑛其他兄弟姐妹及其继承人不服一审判决，委托我所代理二审诉讼，在二审中，代理律师提出了即使赠与合同有效，但赠与合同未实际履行，物权的变更需登记才发生效力，而本案未办理房屋过户手续，直接确认所有权归其所有于法无据的主要代理意见。该意见得到了二审法院的采纳，改判驳回了丁x瑛的诉讼请求。丁x瑛不符，提出了再审申请，此时，该房屋被依法拆除。

代理词

审判长、审判员：

周x模、周x芬、周x荣、周x芝、周x槐、周x良、潘彦霖、周x度、周x涓、周x、丁x、丁x山、丁x彬与丁x瑛房屋所有权确认纠纷一案，重庆合纵律师事务所受周x模、周x芬、周x荣、周x芝、周x槐、周x良、潘彦霖、周x度、周x涓、周x、丁x、丁x山、丁x彬共同委托，指派傅镭律师作为其再审审理阶段的代理律师。代理律师根据庭审查明的事实、本案证据，结合有关法律法规，发表如下代理意见，望合议庭采纳：

一、本案所涉房屋已被依法拆除，本案标的已灭失，应驳回再审申请人丁x瑛的诉讼请求及再审申请。

《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”蓝x容所有的渝中区治平巷15号房屋已于2012年12月7日依法拆除，根据前述法律规定，该房屋物权已于拆除行为成就时消灭。因此，本案诉争的标的已灭失，依法应驳回再审申请人丁x瑛的诉讼请求。

二、房屋所有权人的确认应以登记为准，至拆迁之日止涉案房屋登记的所有权人并非丁x瑛，依法不能认定该房屋归丁x瑛所有。

丁x瑛诉称其和蓝x容就本案所涉房屋建立赠与关系的时间为2000年2月16日，一审法院认为，因此赠与行为发生的时间为2000年，故虽然本案纠纷发生的在现在，但按照法不溯及既往的原则，应按赠与行为当时的法律规定来处理。但此认定忽视了本案的案由。本案案由是房屋所有权确认纠纷，而非赠与合同纠纷，以赠与行为发生时间作为本案法律适用时间点于法无据，而应当以丁x瑛要求确认该房屋物权的时间（即本案起诉时间）作为本案纠纷发生的时间，适用此时的法律。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉房屋至房屋拆迁之前其登记的所有权人仍为蓝x容，并未转移登记至丁x瑛名下，根据前述法律法规，应当认定丁x瑛并未取得该房屋所有权。即使如一审法院认定，要适用2000年前的法律法规，根据1991年1月1日实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”，基于前述相同理由，本案也应当认定丁x瑛并未取得该房屋所有权。

从前述列举的两个时间段的法规可见，我国对不动产物权的设立、变更、转让和消灭从来都是适用的登记构成要件制度，即不动产物权不经合法登记，不发生设立、变更、转让和消灭等效力。本案不管是适用2000年之前的规定还是之后的规定，均应当认定丁x瑛至今并未取得该房屋所有权，其要求确认所有权的诉讼请求于法无据。依法应驳回其诉讼请求，二审法院判决无误。而一审法院适用的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条规定仅是对赠与合同是否成立或有效的规定，据此来认定所有权的归属问题属于适用法律错误。

三、赠与书不真实，其签名非蓝x容本人签名，赠与关系不成立。

本案一审原告丁x瑛在一审庭审中出具了一份赠与公证书[公证号：（2000）渝证内字第148号]，希望证明蓝x容已于2000年2月17日将其所有的渝中区治平巷15号2室房屋赠与给她。但丁x瑛提交的此份公证书系复印件，至今未提交该公证书原件，对其提供的该份公证书真实性我方不予认可，如丁x瑛无法提供该证据原件，应当承担举证不利的后果。

退一步说，即便丁x瑛提供了该公证书原件，该公证书上“兰x容”的签名也非蓝x容本人签名。首先从签名的内容来看，渝中区治平巷15号2室房屋所有权人为“蓝x容”，而此签名为“兰x容”，虽“蓝”与“兰”字谐音，但并非同一名字，不应认定为蓝x容的签名。其次，从赠与动机上来看，蓝x容与其女儿丁x瑛关系极其恶劣，丁x瑛因未支付赡养费，1984年蓝x容曾为此提起了诉讼。在该案审理中丁x瑛向南岸区人民法院书面陈述称其母蓝x容是一个只知道疯狂要钱而不通情理，不择手段，不讲方式的人，并陈述了其母蓝x容从小到大种种不是和对自己的不公，不愿承担一个女儿应尽的赡养义务。1995年，丁x瑛和蓝x容因为闹僵，丁x瑛一怒之下声明放弃对蓝x容任何财产的继承并办理了公证。由此可见两人关系恶劣到什么程度。。而蓝x容有十二个子女，本案所涉房屋又是其唯一住房，蓝x容怎么可能态度突然急转，将房屋无条件赠与给其十二个子女中关系最恶劣的丁x瑛，而且值得注意的是，该房屋不是遗赠，而是生前赠与，也即是说蓝x容在赠与房屋房屋之后，其有可能面临无房所居的窘境，这显然不符合常理，如蓝x容意识清楚，则不可能有此举动。第三，蓝x容在2000年2月17日时已神志不清，不再具备常人的判断能力，不可能在此时作出赠与房屋的真实意思表示。基于以上三点理由，我方有理由相信赠与书中的签名并非蓝x容本人的签名，不是其真实意思表示。如确要认定赠与书中的签名为蓝x容本人的签名，丁x瑛应在本案中提出鉴定申请，通过鉴定结论补充证明，但其并未提出此申请，应承担举证不利的后果。

四、本案公证程序违法，该赠与公证不应作为证据予以采信

《民事诉讼法》第六十九条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。根据此规定，公证书不是必然的直接被采信的证据形式，在有证据推翻公证证明的情况下，人民法院也能不采信公证书。

《重庆市公证条例》第十四条的规定：“公民、法人或者其他组织需要办理公证，向有管辖权的公证机构提出申请或者由其代理人提出申请。办理下列公证，公民应亲自到公证机构提出申请：(三)赠与；公民确因特殊困难不能亲自到公证机构申请的，公证机构可以派公证人员二人以上到其所在地办理。”本案公证案卷的送达回执这一证据显示，公证受理及送达均是非赠与人也非被赠与的第三人赵小东的签订，也即说明本案公证的申请人系赵小东，并非公民本人，此情况违反了前述中关于公民应亲自办理赠与公证事宜的规定。且从周x的证词及丁x瑛在本案一审中自己的描述来看，该公证书系唐良奎一人外出所做公证，违反了公证机构应派公证人员二人外出办理公证的规定。基于此，该公证程序违法，公证无效，依法应当不予采信，故丁x瑛与蓝x容的赠与关系不成立。

五、即使赠与书真实且公证合法，该赠与合同也应无效。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。该条规定是对赠与合同是否成立及生效的规定。从该条规定来看，未办理过户手续的赠与合同有效的成立条件需满足两个条件：一是根据书面赠与合同赠与人已将产权证书交与受赠人；二是受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的。从本案的丁x瑛在另案的供述来看，丁x瑛在2006年之前，丁x瑛都没实际占有、使用该房屋，而早在2000年，蓝x容就已经死亡，其不可能根据赠与合同将房屋再交由丁x瑛占有、使用。其次，作为受赠人的丁x瑛其取得该房屋的产权证书并非赠与人根据赠与合同交付的，而是2007年通过虚报挂失而取得的。因此，不满足前述规定赠与合同有效的情况，应认定赠与合同无效。

综上所述，不动产物权不经合法登记，不发生设立、变更、转让和消灭等效力，本案所涉房屋的所有权登记人为蓝x容，而非丁x瑛，故不应认定该房屋所有权归丁x瑛所有，且该房屋现已拆迁，标的物已经灭失，已无法判决物权归属。另丁x瑛据以主张所有权所依据的赠与公证书不真实且公证程序违法，不应得到采信。赠与书不满足法律规定的有效条件，属于无效合同。因此本案不管是从哪个方面来说，均应驳回丁x瑛的一审诉请，二审法院认定无误，请再审法院予以维持。

此致

重庆合纵律师事务所

傅镭律师    

2013年7月17日

附：同案办案律师 喻开渝